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关于“房地产市场投资”的认识

时间: 2012-10-16 作者: admin05 分类: 规划实务 评论: 0 阅读:2,227

在房地产市场的诸多问题中,被政府和公众指责最多的就是投机、投资性购房行为的泛滥。多数舆论都认为,开发商的贪婪和炒房客们肆意投机,是造成房地产价格越涨越高、让人无力承受的主要原因。

(一)关于针对投机的调控政策—舍本逐末,短期或有效,长期于事无补
我们认为,需要搞清楚的问题包括:投机客观效果是什么?房地产市场投机盛行的必要条件和充分条件是什么?对一个投机盛行的市场,真正需要治理的是什么?
1.真正需要治理的是什么?
具体到我国房地产市场价格过快上涨的症结,事实是:
—诱发我国房地产市场上投机活动的是供不应求基本格局;
—导致供给难于扩大的是“缺乏弹性”的土地供给制度;
—住宅市场上“投机性购房需求”比例过高的原因,在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的现实激励;
—导致投机盛行持续、价格持续过快上涨的充分条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率。
实事求是地说,在我国房地产市场上,“晚买不如早买”、“租房不如买房”注定是全体市场参与者的选择;“有钱放在银行或投资股票,不如购置房产”,已经不是“温州人”、“煤老板”的小聪明,已经是全体投资人的理性。当一个市场为人们提供了如此“异常确定”的套利机会,投机倾向和投机行为随之增加时,任何一个讲求实事求是的唯物主义者,都不会、也不该简单地从道义上去责怪微观主体。不去消除那个“确定的套利机会”,而一味的指责、打击投机行为,对于解决经济问题是于事无补的。

(二)抑制投资购房—需要斟酌
调控政策中对限制投资性购房是明确的,但是理由却是含糊不清的。这些理由似乎包括:
1.“住宅的首要功能是居住。因此,住宅市场要回归满足居住需求的功能,而不是满足投资需求的功能”;
2.在道义顺序上,“居民自住购房要优先满足;投资性购房(由于其‘盈利性’目的)应受到限制;投机性购房(自不待言)要坚决打击”。
这些理由的背后,还体现着“关注民生”和“向弱势群体倾斜”的精神。于是,对市场要干预,要从金融、税收等多种杠杆,严格控制投资性购房。
然而,凡事就怕认真。认真琢磨起来,这些理由似乎并不成立。

(三)究竟是管治的太少,还是管治的太多……
最近FT中文网上刊登了一篇记者采访潘石屹的报道,大意如下:开发商的本职工作本应是,如何规划、设计、建设好住房,如何做出这个时代最好的产品,赢得市场、赢得消费者。可是近些年来,开发商把绝大部分精力集中在两件事情上。一是研究调控政策,包括琢磨政策漏洞、揣摩可能出台什么新举措,揣摩领导讲话精神;二是琢磨土地,如何迎合政策精神、以怎样的名义、方式取得土地、囤积土地……
其实,购房者一方又何尝不是如此呢?购房者方面也要研究领导讲话精神,窥测政策变动迹象,琢磨政策界限和漏洞(包括金融、税收、保障政策等等),看如何规避政策限制,取得最大的利益。最好能既享受保障,又获得购房补贴;如果不满足购房“硬条件”,看能否绕开限制或创造条件,例如开假证明、假离婚、利用亲属身份证……
“其政闷闷,其民淳淳;其政察察,其民缺缺”。当真值得深思。现实经济生活中,究竟是我们管的太少,还是管的太多……
作者|任志强

声明:本文由城乡规划博客(ChinaUP.info)整理发布,转载请注明来源。
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