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物权法对小区停车位界定引发的思考

时间: 2011-10-07 作者: admin01 分类: 新闻资讯 评论: 1 阅读:6,705


物权法对小区停车位界定引发的思考
随着城市私家车的飞速增长,车位也日益成为小区的稀缺资源。审判实践中因小区停车位权属引发的纠纷日趋增多。本文通过对小区停车位的法律分析,结合《物权法》的相关规定,对司法实践中普遍存在的问题进行探析。

一、对小区停车位的法律界定
从目前审判涉及到的实际情况来看,商品房住宅小区内供业主停车的地方主要有两种:一种是封闭型的车库,以地下车库居多。一种是地面非封闭型停车场。这种停车场被划分为一个个车位,以露天的居多,也有搭建简易篷顶的,但多数都是小区整体场所的一部分,甚至是小区公共道路的一部分。虽然车库也要划分为一个个车位来使用,但其物理性质和法律属性与停车位不同,两者区别主要在:车库是四周封闭的空间,具有建筑物的特征,停车位不具备建筑物的特征;车库的开发成本相对较高,建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中,而地面停车场的开发几乎不需要成本,其占用的土地使用费已经分摊在小区建造的整体成本中。两者之间建筑形式差异明显,法律性质不同,导致在权利归属问题上争议也比较大。
事实上,小区停车位作为物权客体本身有很大特殊性。一方面它符合民法理论中物的一般属性,即独立于人体之外;具有稀缺性;有使用功能。另一方面由于小区停车位与小区有密切联系,从土地使用权与房屋所有权关系、建筑物区分所有权角度方面分析,二者之间具有主从附属关系。

二、《物权法》对小区停车位的法律规范评价
《物权法》第74条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”这一规定弥补了小区停车位的立法空白,为日常生活和司法实践解决小区停车位纠纷提供了“定纷止争”的规范。
(一)《物权法》第74条的进步
1、区分小区停车位的不同情况分别立法。
小区车位涉及业主的基本权利,实践中归属问题异常复杂,采用任何一种主张“一刀切”作统一法律规定都不尽科学,同时有可能引发新的不公,激化社会矛盾。1事实上,小区停车位情况很不统一,有的是建筑规划内的,有的是占用闲置土地,有的占用道路,应当区别对待。《物权法》区分了小区内车库与地面停车场,并采纳了不同的产权归属原则,体现了立法者试图平衡业主和开发商两者利益的努力,也是立法技术精细与进步的表现。
2、采纳当事人约定原则
《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了关于小区车库归属的一个原则,即车位车库必须根据约定来确定归属。“这也就是说,法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性,如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定,那么,他就获得了车库所有权。”在市场经济条件下,这有利于更大地发挥市场的调节作用。如果开发商认为房屋销售获利更大,则可以放弃车库的所有权,将其出售、附赠给业主使用;反之则可以保留车库的所有权,将车库出租给业主使用。从这里可以看出,《物权法》承认了开发商的天然优势地位,以保障他们开发车库的积极性,缓解车库紧缺的状况。2另一方面,《物权法》的规定间接承认了小区车库车位可以作为独立的交易客体,为以后业主再次出让或转租车位提供了法律依据。
3、向业主倾斜
《物权法》第74条第1款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区作为都市人的主要栖息地,其功能不再局限于居住,停车也是一项重要需求。《物权法》规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足小区业主的需要,正是对这一问题的积极回应。这里的“首先”不同于“优先”。“首先”不区分条件,更有助于保障业主利益。这实际上是对小区车位车库的出售或出租进行了必要的限制。“尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体,但必须先满足业主的需要。否则,开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。”3这体现了法律对市场调节的干预,是对处于相对弱势地位的业主的特殊保护,也体现了《物权法》的人本关怀。
4、平衡业主和开发商双方利益
《物权法》将占用业主共有道路或者其他场地的车位直接归属业主共有,是对地面停车场所有权的直接规范。小区道路和地面停车场几乎不需要花费建设成本,作为小区配套设施占用的土地已经属于业主共有财产范围,开发商没有理由主张地面停车场的所有权,《物权法》将之归属于业主共有是合理的。现实生活中,小区的物业管理公司都会向业主收取地面停车费,由于停车费的性质及其法律依据含混不清,造成了不少的纠纷。《物权法》将地面停车位直接归属业主共有,业主承担缴纳停车保管服务费的义务,获取安全停车的权利,而物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序,承担因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的赔偿责任。
(二)《物权法》第74条的不足
1、规定不明确
《物权法》第74条“应当首先满足业主的需要”的规定太过原则,缺乏可操作性。实践中,开发商在出售商品房时常会同时将车库出售或者附赠、出租,而有些业主在购买商品房时如没有购买车库的经济实力或者现实需要,开发商就会将其出售或出租给业主以外的人使用。这种情况极大地损害了业主的权益,违背了该条款立法初衷。另一方面,第74条虽明确小区车位车库的归属由当事人约定,但却没有规定约定不明或没有约定情况下的归属问题,造成了实践操作中的难题。
2、对业主弱方当事人利益保护不足
在商品房买卖交易中,业主与开发商法律地位平等,但实际上开发商与业主相比具有更雄厚的财力基础和丰富的法律知识,业主明显处于相对弱势地位。《物权法》第74条规定的“约定方式”,虽然是对当事人意思自治原则的尊重,但是在双方当事人地位不均衡的情况下,无法满足实质正义的要求。另外,当前房地产买卖合同绝大多数都是格式合同,业主在购买房屋时只能被动地接受开发商提供的固定合同。第74条难以真正保护业主的合法权益。
3、小区停车位登记制度不健全
目前我国房地产登记体系很不完善,对于小区停车位的容积率是否记入公摊面积不予记载。房地产登记机构在房地产登记过程中,除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》外,对于其他房地产权利情况不予记载。业主无法借助不动产登记的公示公信效力对抗格式合同中的不利约定。

三、审判实务中对小区停车位权利归属的理性思考
小区停车位符合物权客体的基本属性,是私有财产的重要组成。土地的稀缺性导致房地产价格飙升,业主对小区停车位的需求日益提高。审判实践中,因主张小区停车位的所有权、使用权、经营权等权益的纠纷大量增加,即使不是单独以小区停车位作为诉讼案由起诉,在其他物业纠纷中也会涉及小区停车位权利争议问题。合理解决业主与开发商之间的矛盾,满足业主停车需求的同时实现小区停车位的有效管理和运用是确定小区权利归属必须考虑的因素。
(一)贯彻私权自治原则
小区停车位作为现代社会的新型私有财产,随着建筑用地的紧张日益稀缺,《物权法》根据时代需要将小区停车位及时纳入立法规制范畴,是法律对具有社会普遍性的多发争议的理性回应。确定小区停车位权利应该遵循当事人意思自治原则。“只有当事人才是自身利益的最佳判断者,由当事人约定小区停车位归属体现了司法自治的要求,有利于业主和开发商通过平等协商充分体现自身的意愿和利益,充分利用市场规则实现各方利益最大化。”4。
(二)对意思自治进行必要的约束
在充分尊重当事人约定的同时,对约定内容进行法律约束。这样一方面是对业主和开发商实力不均衡的法律救济;另一方面是对社会公共需求的法律回应,最大限度实现社会稀缺资源公平有效的利用。
1、限制约定的范围
建筑区划内的小区停车位由当事人约定,这种约定的当事人包括业主与开发商之间,业主与业主之间。约定的客体应该是小区道路和其他场地以外的停车位,因为《物权法》直接规定占用此类场地设置的停车位属于业主共有。根据物权法定原则,任何约定都不能改变业主共有的性质。因此,小区停车位可约定的范围应该排除小区道路和其他场地。也就是说约定归属的停车位及车库必须是原始归属已确定的,且属于开发商所有。而法律已明确规定属于业主共有的停车位,不能成为约定归属的标的。5
2、规范约定的方式
小区作为住宅集中区域,供业主居住的商品房是承载小区功能的主要载体,而小区停车位、草地、道路等作为小区的配套设施是商品房的服务载体。草地、道路等是小区的公共财产,使用上不具有排他性。但是小区停车位的使用具有排他性,特别是在小区停车位不足的情况下,通过约定方式确定小区停车位归属难免会造成对部分业主的不公。原因在于开发商可以利用小区停车位资源紧张而抬高价格,影响公平交易,对小区业主不利。另一方面,约定小区停车位往往是在开发商与单个业主之间进行,因每个业主资产情况、法律知识、社会信息不同,导致不仅业主与开发商谈判实力不均衡,而且业主与业主之间的实力也不等,再加上合同具有的特殊属性,一般只有合同当事人知晓合同内容,这种合同的保密性更容易造成同一小区不同业主之间小区停车位归属权的差异。
为了防止约定方式造成新的不公,可以将小区停车位约定内容作为小区公示信息向全体小区业主公开,让业主在信息均衡信息对称的条件下充分考量,以实现业主在停车位权利方面的公平。另外,由于签定合同的时间不同,在小区停车位紧张的情况下,为了防止后签业主失去获得小区停车位所有权的机会,可以规定在小区入住率达到一定百分比之后再约定小区停车位权利归属,在这之前的业主对小区停车位拥有使用权和优先权。在约定小区停车位的归属时,同等情况下先签订购房合同的业主具有优先权。
3、约定不明或没有约定情况下如何判断小区停车位的归属
此种情况下,应该推定为归业主共有。第一,开发商在经济上具有优势地位,对商品房拥有完全的主动权,完全可以通过格式合同为自己争取最大的利益。如果合同中没有约定车库的归属,应该推定开发商已经放弃主张车库权利;第二,从合同解释的角度来看,房屋销售合同通常是开发商单方起草的,实践中开发商一般都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议,按照合同解释规则,应当作出不利于开发商的解释。6
(三)正确理解“应当首先满足业主的需要”
《物权法》试图通过赋予业主优先权来保证同等条件下小区业主的停车需要。这里的优先权应当包括优先购买权和优先承租权。但是这种优先权如何实现,物权法却没有具体规定。如前所述,小区地面停车位和车库有显著区别,车库投资大,开发商希望从中获取更多的利润。如果一味按照市场经济价值规律,必然会导致很多小区业主支付更多的价款。这时国家干预作为维护社会正义和公共秩序的必要手段必须要发挥其本身的重要作用。建议采用两种途径,一是政府依照城市发展现状和规划制定强制性的小区停车位配建标准,以保障小区业主的基本停车需求。同时有条件地限制向小区以外的人出租或出售小区停车位;二是价格干预。房地产管理和物价管理部门可以对当地停车位的商业价值、供求情况和业主消费能力进行综合评估,区分不同情况制定相应的政府指导价格。
作者:贾楠,天津红桥区法院

声明:本文由城乡规划博客(ChinaUP.info)整理发布,转载请注明来源。
1 条评论
  1. Louis Han 2011-10-11 20:35 回复

    中国的法律有几个不是儿戏般

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